NOI（Net Operating Income）
NOI（Net Operating Income、純営業収益）とは、不動産投資において、物件が生み出す総収入から運営費用を差し引いた後に残る純粋な営業収益を指す。NOIは、不動産の収益性を評価する際に非常に重要な指標であり、投資家が不動産の価値や収益性を見極めるために使用される。NOIは、物件の賃料収入、駐車場収入などの総収入から、管理費、修繕費、保険料、税金などの運営費用を差し引いて算出される。
NOIの概要
NOIは、不動産物件の収益性を評価するための基本的な指標であり、物件が実際にどれだけの利益を生み出しているかを示す。具体的には、物件の運営に直接関係するすべての収入と費用を考慮し、物件が生み出すキャッシュフローの健全性を測るために使用される。不動産投資においては、NOIを基にして物件の評価額やキャップレート（Cap Rate）を算出し、投資判断を行う。
NOIの計算方法
NOIは、以下の計算式によって求められる。
\[ \text{NOI} = \text{総収入} – \text{運営費用} \]
ここで、総収入には賃料収入、駐車場収入、その他の物件に関連する収入が含まれ、運営費用には物件の管理費、修繕費、保険料、税金、公共料金、清掃費用などが含まれる。ただし、NOIには融資の元利払い（借入金利息や元本返済）は含まれないため、純粋に物件の営業活動から得られる収益を表している。
NOIの重要性
NOIは、不動産投資家にとって以下の点で重要な指標となる。
- 収益性の評価：NOIは、物件が生み出すキャッシュフローを測定するための主要な指標であり、物件の収益性を評価する際に使用される。
- 投資判断の基準：NOIは、キャップレートの計算に利用され、物件の市場価値や投資のリスク・リターンを評価する際に重要な役割を果たす。
- 物件の比較：複数の物件を比較する際に、NOIを用いることで、それぞれの物件がどれだけ収益を上げているかを公平に評価できる。
NOIの利点と限界
NOIには、以下の利点と限界がある。
- 利点：NOIは、物件の収益性をシンプルかつ明確に評価できる指標であり、投資判断を行う際の基準として広く利用されている。また、NOIは運営費用を考慮するため、物件の実際の運営効率を反映している。
- 限界：NOIは、融資コストや税金の影響を考慮していないため、投資全体のキャッシュフローや税引き後の利益を完全には反映していない。また、物件の長期的な修繕費用や資本的支出を含めていないため、投資の持続可能性を評価する際には注意が必要である。
NOIの活用例
NOIは、以下のような場面で活用されることが多い。
- 物件の評価：不動産鑑定士や投資家は、NOIを基にして物件の市場価値を評価し、購入価格や売却価格の決定に役立てる。
- 投資収益の分析：投資家は、NOIを用いて物件のキャッシュフローを分析し、投資収益率（ROI）や内部収益率（IRR）を計算する。
- 物件運営の改善：物件所有者や管理者は、NOIを分析することで、運営費用の削減や収益の増加を図り、物件のパフォーマンスを向上させる。
結論
NOIは、不動産投資における収益性を評価するための重要な指標であり、物件の収益性や投資価値を評価する際に広く利用されているが、融資コストや税金を考慮していない点には注意が必要である。