NOI利回り
NOI利回り（Net Operating Income Yield、純営業収益利回り）とは、不動産投資における収益性を評価するための指標であり、投資物件から得られる純営業収益（NOI：Net Operating Income）を物件価格で割った値を指す。この指標は、不動産投資の収益性を評価するために広く使用され、物件のキャッシュフローの健全性や投資のリスクとリターンを測定するための重要な基準である。
NOI利回りの概要
NOI利回りは、不動産投資において、物件が生み出す純営業収益を物件の取得価格で割ることで算出される。純営業収益（NOI）とは、物件の総収入から運営費用（管理費、修繕費、保険料、固定資産税など）を差し引いた額であり、物件の運営から得られる実質的な利益を示す。したがって、NOI利回りは、投資に対してどれだけの収益を得られるかを示す指標となる。
NOI利回りの計算式
NOI利回りの計算式は以下の通りである：
**NOI利回り = (純営業収益 (NOI) / 物件価格) × 100%**
例えば、年間純営業収益が500万円であり、物件価格が1億円の場合、NOI利回りは5%となる。この数値は、投資家が物件に投じた金額に対して、年間どれだけの収益が得られるかを示している。
NOI利回りの重要性
NOI利回りは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な指標である。この指標を用いることで、投資物件のキャッシュフローが健全であるか、投資に対するリスクが適切であるかを判断することができる。また、NOI利回りは他の投資物件や投資機会と比較する際にも有用であり、より高い利回りを求める投資家にとっては重要な指標となる。
NOI利回りの利点と限界
NOI利回りの利点は、物件の運営から得られる実質的な収益性を示すため、不動産投資の収益性を直感的に理解できる点である。また、運営費用を考慮するため、総収入のみを評価するよりも現実的な指標である。しかし、NOI利回りには限界もあり、例えば物件の取得価格や市場条件が変動する場合、その利回りも変動する。また、NOI利回りはキャピタルゲイン（資産の価格上昇による利益）を考慮していないため、総合的な投資判断には他の指標と併用する必要がある。
NOI利回りと他の利回りとの比較
NOI利回りは、他の利回り指標（例えば、キャップレートやキャッシュオンキャッシュリターン）と併用されることが多い。キャップレートは物件の市場価値を基準とした利回りであり、NOI利回りと似た指標であるが、物件の取得価格ではなく市場価値を基に計算される。キャッシュオンキャッシュリターンは、投資家が実際に支払った現金額に対する収益を評価する指標であり、NOI利回りと併用することでより包括的な投資分析が可能となる。
まとめ
NOI利回りは、不動産投資における収益性を評価するための基本的な指標であり、物件から得られる純営業収益を物件価格で割った値として算出される。投資物件の収益性やリスクを評価する上で非常に重要な役割を果たすが、他の指標と併用することでより精緻な投資分析が可能となる。