売買予約
売買予約（不動産）とは、不動産の本契約に先立って当事者間で結ばれる予約契約のことである。将来的に特定の物件を売買する旨を約束し、一定の期限内であれば売買契約を締結できる権利や義務を保持する手段として活用される。この制度は、買主が資金計画や物件調査を継続する間に第三者への売却を防ぐメリットがある一方、売主にとっても購入意思が明確な相手との交渉を優先できるという利点がある。その反面、双方に法的拘束力を生じる点から、契約条件や違約時の取り決めを慎重に取り扱う必要がある。売買予約（不動産）を適切に活用することで、トラブルを回避しながら円滑な不動産取引を実現しやすくなるといえる。
成立要件と法的性質
民法上の予約は通常の契約と同様に、当事者の意思表示が合致することで成立する。ただし売買予約（不動産）の場合は物件の特定や売買価格、予約期間など重要事項が明確に定められていなければ効力をもたらしにくい。予約契約は将来の本契約を行う義務または権利を発生させる行為であるため、買主が契約締結を請求できる「買主側予約」と、売主が契約締結を請求できる「売主側予約」とに大別されることが多い。いずれの場合も当事者双方がその内容に合意し、さらに法令や公序良俗に反しないことが前提となるのである。
予約完結権と法的拘束力
売買予約（不動産）において重要な概念として「予約完結権」が挙げられる。これは予約された当事者が一方的に本契約を成立させる権利を意味し、契約条件があらかじめ明確に合意されている場合、権利者は相手方の承諾を再度得なくても契約を成立させられる。もっとも、権利行使には期間や方法が限定されるのが通例であり、これを経過または逸脱した場合には権利の行使が認められないことがある。さらに買主に予約完結権が与えられている場合でも、物件の登記移転など本契約で必要な手続きを行うには、当事者の協力が不可欠となるのである。
手付金と違約金
予約契約の場面では、手付金や違約金の設定が重要な論点となる。手付金は後の本契約時に売買代金に充当されるケースが多いが、契約が成立しなかった場合や当事者が違約した場合の処理について明確に取り決めておかなければトラブルに発展しやすい。特に買主が予約完結権を行使せずに期間満了を迎えたときや、売主が第三者に売却したときなど、状況に応じた手付金の返還義務の有無や違約金の発生条件が争点となることがある。実務上は売買予約書に細かく定めることで、契約関係者全員のリスクを軽減するのが一般的である。
登記と対抗力
不動産取引では登記が重要な役割を果たすが、売買予約（不動産）の段階では原則として予約の登記ができないとされる。しかし例外的に、当事者が予約完結権を登記する場合や仮登記を活用する形で、第三者に対する対抗力を確保する方法が議論されることもある。ただし登記の要否は実務や学説で見解が分かれる面もあり、実際の登記申請にあたっては法務局や専門家への相談が必要となる。もし予約が公示されていない状態で売主が他の買主と契約を締結してしまった場合、先の買主は対抗力を失い、権利を主張できなくなる恐れがある。
実務上の注意点
売買予約を締結する場面では、売買価格だけでなく物件の現状や契約解除条件、引渡時期などの詳細をあらかじめ合意しておくことが望ましい。加えて、予約契約書には契約日付、当事者の名称、物件の所在地と登記情報を明記し、印鑑証明書などの必要書類を取り交わすことが多い。さらに期間を定めずに先延ばしするような形ではトラブルが生じやすいため、適切な期限を設け、その後の手続スケジュールを明示しておくことが契約安定化のカギとなる。加えて専門家（不動産業者や弁護士、司法書士など）に相談し、法律や条例上の問題を事前に確認してから予約契約に臨むことでリスクを低減しやすいのである。
解除と終了
契約解除の要件や違約金の取り扱いは、売買予約（不動産）をめぐる紛争の中でも代表的な争点となる。予約期間内に契約を行わないまま期限が到来した場合、予約関係自体が終了するのが通常である。権利行使前に当事者が合意解除するケースもあり、手付金の返還方法や損害賠償の範囲をめぐって協議が行われることが多い。重大な契約違反や詐欺、強迫など公序良俗に反する事情が認められた場合は、法令上の手続きを踏んで契約を無効化することもありうる。こうした手続を円滑に進めるために、事前に明文化されたルールが不可欠といえる。